贝壳集团IPO背后 风投协议之外还要面临何时盈利的问题

7月21日夜里，珍珠贝集团公司宣布在国外递交IPO文档，这代表着中国最大的房屋交易和综合服务平台企业要发售了。

较大 是有多大？

今年珍珠贝集团公司服务平台上的总成交额是2.13万亿元RMB，今年企业总营业收入是460.15亿人民币RMB。

01从线下推广较大 的房地产交易商，到网上房屋交易和综合服务平台

珍珠贝集团公司主打产品有两网络平台，一个是有18年之上历史时间的我国领跑房产经纪知名品牌链家地产；另一个便是初建没多久，像雨后春笋一般忽然出现的销售市场新星——网上 线下推广房屋交易及服务项目综合平台贝壳找房。

实际上，珍珠贝集团公司的问世能够 分成两个阶段：前链家地产时期和后珍珠贝时期。二零零一年，企业老总创立房地产经记知名品牌“链家地产”，其运营模式取得成功之处取决于取得成功构建了制造行业的底层逻辑和建设标准，解决了房产交易和服务项目高效率稍低的制造行业困扰。

链家地产是一家从新房子，二手房交易的房产经纪企业，根据推动买卖提取提成的方式获得盈利。早在二零一一年的情况下，链家地产就线上完成了真实房源，从那以后，企业创办人左晖就觉得来到链家地产早已具有了转型发展网上的工作能力。

直到现在，链家地产早已变成一个店面总数超出8000家，艺人经纪人总数贴近13数万人的巨大机构。自然链家地产一路的稳步发展也离不了资产的助推。链家地产2017年完成了华兴资本，百度搜索，腾讯官方，新的希望以内好几家企业的B轮股权融资。

17年，链家地产又随后完成了C轮股权融资，资产方具有增加的著名企业万科，万科地产，和高瓴，也有上一轮早已投过的控股股东华兴资本，腾讯官方和新希望集团。到此，链家地产的公司估值早已提升530亿RMB。

拥有初期开创到做大链家地产的成功案例，左晖展示出了更大的欲望。当链家地产发展趋势来到一定水平以后，就务必去探寻一个更大的行业，走在十字路口的链家地产，也在那时候开过一次內部大会，常常会探讨到一个难题——谁会弄死链家地产，许多人一致的回答始终是网上击败线下推广。因此 ，的共识从此达到。

20184月，链家网升級为贝壳找房，定坐落于网上买卖的定居综合服务平台也宣布创立。珍珠贝现阶段的业务流程早已遮盖二手房，新房子市场销售、房子出租、房子装修等行业。

因为对制造行业要求，困扰有刻骨铭心的了解，珍珠贝又独自主创新的运营模式：艺人经纪人协作互联网（通称：ACN），啥意思呢？就等同于珍珠贝做为服务平台方出示了底层的电脑操作系统：让包含买房者，卖房子者，房主与房客以内的住宅顾客可以和房产经纪知名品牌、店面中介服务可以开展圆满买卖。

换一种叫法而言，珍珠贝在ACN方式之中当做了三种人物角色：一是促使服务供应商中间的信息内容和共享资源，摆脱的信息内容破裂的安全通道；二是分派中介公司艺人经纪人中间的合作关系来完成跨门店、跨知名品牌的协作；三是完成了要求彼此和中介公司以内的三方在服务平台上的互动交流。

初期做链家地产的武学积累，累加贝壳找房运营模式的自主创新，珍珠贝当今公司估值也百亿美元，D轮股权融资的资产方包含腾讯官方，高瓴，华兴资本，碧桂圆创业投资以内的了解身影。

02发售真的是以便股权融资吗，两年前的风险投资协议书表述了缘故

从链家地产到贝壳找房，从线下推广店面到线上平台，珍珠贝集团公司的转型发展都得到了极大的取得成功。另外又有腾讯官方，高瓴等知名资产方的扶持，一般而言企业应该是不急需用钱的。那麼，为何也要发售呢？

珍珠贝集团公司于昨天晚上在国外宣布提交招股说明书，方案股权融资经营规模在10-20亿美金，股票号：BEKE。用官方网得话说，发售的目地是以便募资用以产品研发，以再次投资管理公司的服务平台作用和基础设施建设技术性、新的家中买卖服务项目扩展业务流程、新地区扩展业务流程和服务项目商品多元化业务流程。

除开股权融资再资金投入之外，实际上也有更深一层的缘故。这一情况缘故也要从两年前谈起。2018，链家地产一分为二，分成链家地产和贝壳找房，刚开始起动发展战略转型发展，也是在同一年的4月份，发布了贝壳找房；11月份，珍珠贝大中型华南区的COO张海明以前说过：将来的发售行为主体一定是珍珠贝，而不是链家地产。

为什么是珍珠贝？企业高层住宅说这句话是有依据的。假如把時间再次拉返回链家地产B轮股权融资的情况下，企业和投资者那时候签订了对赌协议：服务承诺企业在B轮股权融资进行后的五年内务必完成链家上市。那时候链家地产B轮股权融资是2017年，间距现在的时间恰好类似。假如企业沒有在二零二一年4月以前进行发售，不良影响是链家地产不但要偿还融来的60亿人民币，也要附加担负8%的贷款利息。

即便企业单方说发售是以便融资再项目投资基本服务平台设备和新业务流程，但五年前的对赌协议也快期满了，珍珠贝集团公司也迫不得已找机遇发售，资产其术有TX走人的追求。

那麼谁的转现驱动力较大 呢？从当今的股东结构看，IPO以前链家地产创办人左晖拥有珍珠贝28.9%的股份，腾讯官方持仓12.3%，是第二控股股东；软银投资主打产品的SVF II Shell Subco(Singapore)Pte.Ltd.持仓为10.2%，高瓴持仓为5.3%，及其华兴资本CEO包凡拥有3.8%，其他公司股东持仓沒有超出2%。

依据公布材料看来，2017年一月，链家地产起动A轮股权融资的情况下，复星昆仲、鼎晖才投过几亿元RMB。而2017年链家地产在B轮和B 轮股权融资时，华兴资本投过60亿人民币，自此还期权激励了C轮和珍珠贝的D轮；现阶段持仓仅有3.8%。

在链家地产和珍珠贝的股份镜像系统换置后，持仓還是一样的。今年三月，珍珠贝起动D 轮超出24亿美金的股权融资，软银投资主打产品的股票基金领投过10亿美金上下，等同于70亿人民币RMB，持仓10.2%。而前提条件说来到的华兴资本，2017年就刚开始项目投资链家地产60亿人民币，以后也有期权激励链家地产C轮和珍珠贝D轮，想来投资总额早就超出十亿美元，持仓仅有3.8%。

和软银投资的股票基金比起來，是显著吃完哑巴亏的。项目投资時间比软银投资早，资产经营规模也比软银投资大，但拥有股份的总数仅有它的三分之一多一点，它是显著吃完哑巴亏的。并且华兴资本是归属于本人控投的中小型资本管理企业，谈不上哪些大财团和整体实力雄厚的资产方；另外项目投资時间限期也长达五年之久，这类资产会是第一个TX老板跑路的控股股东。

投资圈都说珍珠贝是中国第二大网络平台企业，阿里巴巴网排名第一是不容置疑的。最近软银集团一直也在高管增持阿里巴巴网的股权TX，假如连中国第一大互联网企业也不看中，难道说会看中珍珠贝？软银投资报名参加发售前珍珠贝的D轮股权融资，有木有急着赚发售这一波的钱，收种二级市场苋菜的主观因素？

次之，要不是对赌协议的抑制，珍珠贝高管很有可能还不容易起动发售方案。邻近最终限期发售，表明高管有工作压力，资产其术急不可耐了。不难看出，珍珠贝集团公司发售后必定会出现许多 资产夺路而逃，它是二级市场投资者必须当心的。很有可能你看中的情况下，更是大资产撤出的机会。

03线下推广 网上的结合方式，会支撑点珍珠贝去到哪里

贝壳上市是必定的。假如把企业以往的取得成功简易梳理为：把最开始的线下推广房屋交易和服务项目业务流程，在适度的机会搬来到线上平台，完成了从链家地产到贝壳找房的极致转型发展。那麼也有一点是销售市场更关注的，企业最后会去到哪里？

能够 看一下一组数据信息，截止到今年6月份，服务平台上一共有着265个房产中介知名品牌，超出4.两万个以小区为管理中心的店面，在全国性103个大城市集聚了45.六万名房地产业艺人经纪人。今年在服务平台上产生的买卖总金额达到2.13万亿元。

在营业收入经营规模层面，珍珠贝的增长速度在显著加速，但沒有见到赢利明显改善的征兆。17年，2018，今年企业的营业收入分别是255，286，460亿人民币；利润率分别是18.7%，24.0%，24.5%；今年一季度珍珠贝集团公司的营业收入仅为71亿人民币（折合10亿美金），同比减少12.7％，这主要是因为新冠肺炎疫情造成住宅买卖要求降低。

在其中新房子买卖服务项目的增长速度尤其显著。2017到今年，新房子买卖服务项目占总营业收入的占比是25.2%，26.1%，44
.1%；能够 见到这一占有率发展趋势在慢慢抬升，今年的比例就比2018升高了18个百分比。

这代表着哪些？

早期有服务平台和总流量优点的珍珠贝，能够 持续吸引住新的买房者在服务平台上交易量新房子。今年，贝壳平台上新房子买卖服务项目的买卖总金额（GTV）从2018的2800亿人民币猛增到7476亿人民币，同比增长率166%，变成促进营业收入提高的较大 要素。

另外依据有关的项目分析报告显示信息的数据信息，今年我国住宅销售市场的制造行业经营规模是22.3万亿，预估到2024年进一步提高到30.7亿人民币。珍珠贝集团公司做为中国较大 的房屋交易和综合服务平台，将来的增加量仍然丰厚，能够 适用企业再次分割制造行业的生日蛋糕。

可是，具体情况并沒有想像中的那麼开朗。如同珍珠贝创办人左晖直言的那般：链家地产做为房产中介是一门线下推广占有率较为重的做生意，特性是难以赢家通吃，也有许多总量和增加量的竞争者，也不太可能说这一跑道是我的。

而最近几年转型发展做的线上平台贝壳找房，交易平台的特性是成交额提成率也极低，制造行业平均大约是2%-3%。就算是能够 做到十五万亿的买卖经营规模，也仅有两三千亿的销售市场室内空间，另外成本费支出也十分大，这也是珍珠贝当今都还没完成赢利的缘故。

换句话说服务平台型企业并不可以光看买卖总金额，由于提成率很低，总的销售市场室内空间并不算太大。2017至今年，珍珠贝的利润率分别是47.7亿人民币，68.7亿人民币，112.7亿人民币，在其中各自亏损5.38亿人民币，4.27亿人民币，21.8亿人民币；赢利情况仍未转好，这也是运营模式存有的困扰之处。

在房地产业从增加量销售市场转到存量时代的全过程中，珍珠贝是第一个吃到大闸蟹的，创建了经营规模优点。在高新科技互联网技术对线下推广店面造成冲击性时，链家地产花了2年時间，就能奋起直追，开创了网上 线下推广方式的房屋交易和服务项目综合平台珍珠贝，由此可见高管对商业服务销售市场的剖析和分辨是充足灵巧的。

尽管企业早已有着了经营规模优点，但营业收入提高越快，亏本也就越大，这也是不争的事实。珍珠贝什么时候可以完成赢利，工作压力针对企业而言与日俱增，由于发售就务必接纳销售市场的检测。这一全过程必须花大量的時间去观查，也磨练投资者的目光和细心。

注：文/黄山市的山，微信公众号：幽灵螳螂金融（ID：TanglangFin），文中为创作者单独见解，不意味着亿邦动力网观点。